Pokój hotelowy na własność zyskowną alternatywą dla lokaty bankowej

Niskie oprocentowanie lokat bankowych i inflacja sprawiają, że Polacy masowo wycofują z nich pieniądze i szukają bardziej zyskownych form lokowania kapitału. Coraz popularniejszą alternatywą jest rynek nieruchomości, który jest w bardzo dobrej kondycji. Poza mieszkaniem na wynajem, biurami czy ziemią modne w ostatnich latach stały się aparthotele i condohotele, czyli mieszkania i apartamenty wakacyjne. Te pozwalają zarobić inwestorom od 6 do nawet 10 proc. w skali roku przy relatywnie niskim poziomie ryzyka. 

– Stopy zwrotu z lokat są w tej chwili bardzo niskie. Przy 2-procentowej inflacji przynosi to stratę kapitału. W tej chwili jedynie mieszkania wydają się sensowną alternatywą, dlatego duża część wycofywanych wkładów – a jest to ponad 11 mld zł w przeciągu roku – trafia na rynek nieruchomościowy. Część tych pieniędzy jest lokowana w aparthotelach i condohotelach – tłumaczy w rozmowie z agencją informacyjną Newseria Biznes Piotr Puchała, prezes zarządu firmy deweloperskiej Prestige.

Lokaty bankowe są stosunkowo bezpiecznym instrumentem finansowym. Jednak przy aktualnym, 1,9-proc. poziomie inflacji w ujęciu rocznym przynoszą straty, zwłaszcza że uzyskane z nich odsetki są dodatkowo obłożone 19-procentowym podatkiem od zysków kapitałowych (tzw. podatkiem Belki).

Miesiąc temu Expander, powołując się na dane NBP, podał, że w kwietniu Polacy wypłacili z lokat prawie 4 mld zł. To największy miesięczny spadek salda lokat od czterech lat. Według wyliczeń Expandera oprocentowanie lokaty powinno być wyższe niż 2,47 proc. aby nie przynosiła ona strat. Na rynku jest stosunkowo niewiele takich ofert – średnie oprocentowanie rocznych depozytów jest obecnie najniższe w historii. Dlatego Polacy coraz bardziej się do nich zniechęcają i szukają alternatywnych możliwości lokowania kapitału.

– Długoterminowy najem mieszkań w dużym mieście może przynieść 4 proc. zysku w skali roku. Aparthotele i condohotele to 6–8 proc, a przy dobrym zarządzaniu nawet 10 proc. zwrotu z inwestycji w skali roku. Dla uproszczenia pomijamy koszty utrzymania tego mieszkania wynajęcia tego mieszkania, żeby pokazać proporcje. Rynek aparthoteli i condohoteli jest rynkiem dynamicznie rosnącym w tej chwili w Polsce. Nie ma tygodnia w którym nie dowiedzielibyśmy się o nowym projekcie wprowadzanym przez deweloperów – wskazuje Piotr Puchała.

Inwestycje w nieruchomości są niezmiennie od lat postrzegane jako relatywnie bezpieczna forma lokowania kapitału, która generuje przepływy w postaci dochodów z najmu albo zysk ze sprzedaży. Dobra kondycja tego rynku powoduje, że duża część Polaków rezygnuje z inwestowania w lokaty i fundusze, zwracając się ku nieruchomościom. Potwierdzają to statystyki – analitycy Reas oszacowali, że w ubiegłym roku popyt na mieszkania wzrósł o 20 proc., a ten rok również będzie dla deweloperów bardzo dobry pod względem sprzedaży.

Inwestycje w nieruchomości obejmują jednak nie tylko mieszkania na wynajem, biura czy grunty, ale coraz modniejsze w ostatnich latach aparthotele i condohotele, które mają wielu współwłaścicieli. Inwestycja polega na tym, że deweloper buduje hotel, a inwestorzy wykupują w nim na własność poszczególne apartamenty, które później wynajmują, czerpiąc z nich zyski. Całością zarządza wyspecjalizowany operator, który dba o wszystko: począwszy od promocji i marketingu, poprzez konserwację aż po pozyskiwanie nowych klientów i obsługę gości hotelowych.

– To daje możliwość zarabiania bez aktywnego uczestnictwa inwestora. Można komuś powierzyć zarządzanie i zadowolić się lepszą stopą zwrotu. Te stopy są wysokie i przez długi czas jeszcze będą przewyższały zyski z lokat bankowych czy też długoterminowego najmu mieszkań w dużych aglomeracjach jak Warszawa, Poznań czy Kraków – ocenia prezes zarządu Prestige.

Wakacyjny wynajem apartamentu w condohotelu przynosi przychód 6–8 proc. zainwestowanej kwoty, ale rentowność takiej inwestycji może nawet sięgnąć 10 proc. rocznie. Wynika to z wyższych, dziennych stawek wynajmu w kurortach i miejscowościach atrakcyjnych turystycznie jak Międzyzdroje, Kołobrzeg, Karpacz czy Zakopane. Taka lokata kapitału jest bardziej rentowna niż wynajem długoterminowy w dużych miastach.

– To prosty szacunek: ile można z danego mieszkania uzyskać w roku? Nie wnikając w sprawy podatkowe i koszty utrzymania: jeśli zainwestujemy 400 tys. zł w mieszkanie w Warszawie, możemy liczyć, że będziemy je wynajmować za 2 tys. zł miesięcznie. Prosto licząc, przychód z takiego mieszkania wynosi więc około 24 tys. zł rocznie. Nad morzem, gdzie sezon jest dosyć krótki, ale ceny bardzo wysokie, 100-dniowe obłożenie takiego mieszkania, na przykład w Międzyzdrojach, generuje przychód rzędu 35 tys. zł – wylicza Piotr Puchała.

Oprócz polskiego wybrzeża i gór, deweloperów przyciągają też Warmia i Mazury. Wysokość zysków jest uzależniona od długości sezonu turystycznego i stawek na lokalnym rynku oraz długości pobytów właścicielskich (czas, w którym właściciel apartamentu lub mieszkania sam w nim przebywa i nie jest ono wynajmowane). Posiadanie własnego mieszkania w górach czy nad morzem jest bowiem także gwarancją miejsca noclegowego na wakacje czy weekendowe wyjazdy.

Inwestycja w aparthotele i condohotele to wydatek w wysokości około 400 tys. zł, czyli mniej więcej tyle, ile kosztuje zakup mieszkania. To kwota, za którą można kupić około 40 mkw., w pełni wykończonych, zwykle o podwyższonym standardzie.

Prezes firmy deweloperskiej Prestige zauważa, że przy wyborze konkretnej inwestycji trzeba przede wszystkim kierować się bezpieczeństwem i dokładnie sprawdzić operatora hotelowego, który będzie nią zarządzał. Im większe ma on doświadczenie, tym większy i pewniejszy będzie zysk.

– W przypadku zakupu aparthotelu takie mieszkanie jest chronione ustawą o ochronie praw nabywcy. Pieniądze deponujemy na rachunek powierniczy, a bank zwalnia środki wraz z postępem w budowie, co przekłada się na duże bezpieczeństwo. W condohotelach mamy do czynienia z mniejszym zakresem bezpieczeństwa, ponieważ pieniądze wpłacamy bezpośrednio na rachunek dewelopera. Z tego względu aparthotel można kupić już na wstępnym  etapie planów czy na początku realizacji. Przy condohotelach radziłbym kupować już istniejącą inwestycję . Jeżeli możliwy jest wgląd w wyniki, jakie osiągał condohotel: jakie są stopy zwrotu, ile było przychodu na poszczególny pokój w poprzednim okresie – wtedy bezpieczeństwo wzrasta, bo wiadomo jak inwestycja jest zarządzana – mówi Piotr Puchała.

Dla inwestorów prywatnych i instytucjonalnych aparthotele i condohotele są relatywnie bezpieczną formą lokowania i pomnażania kapitału, bardziej rentowną niż inne instrumenty. Jednak taka inwestycja jest atrakcyjna również dla deweloperów, którzy traktują ją jako dywersyfikację działalności i możliwość wejścia na rynek hotelowo-turystyczny, który notuje w Polsce rekordowe wzrosty. W latach 2006–2015 liczba turystów korzystających z usług hoteli wzrosła w Polsce o 86 proc., natomiast krajowa baza noclegowa zwiększyła się o 80 proc. Ze względu na atrakcyjne ceny, intensywne działania promocyjne i zagrożenie terrorystyczne w innych krajach Europy, Polska cieszy się coraz większą popularnością wśród krajowych i zagranicznych turystów.